作者：Mike Chen

翻译：閻毅

免责声明：以下内容为一般信息，并非法律建议。如有需要，请向专业的法律人士寻求法律建议。

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在规划遗产的过程中，人们常常想知道如何安排他们主要住宅的所有权，以便保证其受益人的利益最大化、同时尽可能地减少纳税 虽然税收考虑在遗产规划中很重要，但相关的法律影响和可行性也应被予以重视。Landmark律师事务所了解权衡上述不同因素的重要性，也知道在您的遗产规划过程中这些因素会带来多大的挑战。因此，本文将探讨在遗产规划过程中，您主要住宅的基本税收情况。

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什么是主要住宅免税政策？["PRE"]?

一般来说，当某人以高于原本购入价格出售其房产时，其将对升值部分的负有税收义务。 这种对房产升值的税收也被称为资本利得税（目前以50%的含税率计算，即只有50%的资本利得需要纳税）。然而，这一规则也有例外，比如主要住宅免税政策。这种免税意味着，当以高于原本购入价格出售主要住宅时，资本利得税可以被豁免。

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什么是主要住宅？

首先，在一项不动产被认为是主要住宅之前，有几个条件需要被满足：

i. 该不动产必须构成 "资本财产 "而不是 "商业财产"（库存）。这要通过客观证据中所体现出的您的意图来确定。其中，案例法和CRA的解释公告常常会被参考。

ii. 该不动产必须是 "个人使用 "的资本财产。根据ITA第54条的定义，“个人使用”的资本财产为主要（一般是50%或以上的时间）用于个人（您或与您有关的人）使用或享受的资本财产。 然而值得留意的是，虽然资本损失可以用来抵消你的资本利得税义务，但根据《所得税法》（"ITA"）第40(2)(g)(iii)条的规定，个人使用的财产的任何损失都不能作为资本损失申报。 同样，《所得税法》第257条将损失视为无（“nil”)。

iii. 房地产必须符合 "主要住宅 "的定义。ITA第54条也对其进行了定义，它要求不动产必须符合以下要求:

a. 是一处住房单元。
b. 您独自拥有或通过与他人共同拥有这处住房单元。
c. 如果是实益拥有这处住房单元（即无论法律所有权如何，您都有权使用和受益于该财产），那么您必须是个人（而不是公司）。
d. 通常由您、您的前配偶、同居伴侣或子女居住（经常地在该房产中居住、生活）。
e. 不动产所在的土地面积必须小于半公顷.

iv. 如果你拥有多个可被视为住宅的不动产，你每年只能指定一个住宅为主要住宅。该不动产必须被指定为每个申报年份的主要住所。

v. 在指定主要住所的年份，您必须是加拿大居民。

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PRE的高级通用计算机制

1. 计算应税资本收益（"TCG"）

处置收益[POD] - 调整后的成本基础[ACB] - 销售费用=资本收益[CG] * 纳入率[50%] = 应税资本收益[TCG]。

2. 计算出PRE

[#年指定为PR + 1（仅当加拿大居民在购买时，并已指定至少1年）] / 拥有的总年数）*应税资本收益[TCG］

3. 计算净应税资本收益（"NTCG"）。

应税资本收益[TCG]减去主要住宅豁免[PRE]=净应税资本收益[NTCG] *适用的个人税率[X%]=个人应纳税额[PTL］

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注解：

ACB = 调整后的成本基础

CG = 资本收益

NTCG = 应税资本净收益

POD = 处置的收益

PR = 主要居所

PRE = 主要居所豁免权

PTL = 个人纳税义务

TCG = 应税资本收益

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我们对PRE是什么以及它的高层次的一般机制有了一个大致的概念；现在，让我们看看PRE在您去世后以及当涉及到给孩子的遗产时，它是如何运作的。

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离世后会发生什么？

在死亡后，正如ITA第70（5）（a）条所说，您被视为已经按公平的市场价值（"FMV"）处置了你死亡前的所有资本财产。 遗嘱执行人将确定PRE，特别是任何视同处置的资本收益，并在你的最终纳税申报中报告。 一旦确定了这一点，遗产就会以相当于您去世前确定的FMV的ACB收购该不动产（假设该不动产是您的主要住所）[《国际交易法》第70(5)(b)条]，该ACB将是根据遗嘱或相关法律（无遗嘱情况下）为接收受益人确定的ACB。

如果受益人是您的未亡配偶或同居伴侣，并且在您去世时符合加拿大居民身份的要求，那么此时主要住宅（的计税基础）可以被滚动继承（roll over）。 这意味着不需要考虑PRE的问题，因为你的未亡配偶或同居伴侣将完全继承主要住宅。 你的未亡配偶或同居伴侣将继承你的主要住宅的ACB以及你与主要住宅相关的税务（第70（6）条和第40（4）条）。

基本上，在您死亡时转让给未亡配偶/伴侣的主要住宅财产不会有任何税务问题。然而，您的未亡配偶或同居伴侣可以选择不参加这种滚动继承；如果他们在您死亡时不是加拿大居民，这种继承方式就不适用（第70（5）条）。 相应的税收属性（即主要居民的指定）也归属于未亡配偶/伴侣。因此，使未亡配偶或伴侣可以获得PRE。

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如何将遗产赠与您的孩子？

如果您将主要住宅赠送给您的孩子，那么您将被认为是以公平的市场价值（FMV）处置了你在主要住宅中的利益。您的孩子则以该FMV获得主要住宅的部分，作为他们的ACB（ITA第70（5）条）。

一般来说，如果满足了PRE的所有条件，那么当您的主要住宅部分在死亡时被滚动继承（ITA第70(6)条，且没有根据ITA第70(6.2)条选择退出）给您的未亡配偶或同居伴侣时，您将完全享有应税资本收益的豁免。 因此，在您的未亡配偶或伴侣去世后，如果您的孩子完全按照遗嘱继承了该不动产，就可以完全避开应税资本收益与PRE。

然而，如果你在去世前赠与，或者你的未亡配偶或伴侣在去世前赠与你的孩子，当你的孩子处置该不动产时，主要住宅（不动产）的任何增值可能会招致应税资本收益的出现，因为孩子可能不会通常居住在该房屋，并可能希望保留他的PRE作为主要住宅。

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这篇文章为您提供了关于税收和主要住宅的概述。 然而，在遗产规划中除资本利得税和PRE之外，还有许多因素需要考虑，如遗产管理税等；最重要的是，您的法律地位和对您的不动产的控制。

关于您的不动产和您去世时的其他税收后果的更多信息，请参考我们的文章《不动产的遗产出售》。 值得注意的是，《所得税法》（Income Tax Act）在不断变化和更新， 本文中提到的任何章节或有关法律的信息都可能因此而改变。为获得正确的指导，我们建议您咨询税务专业人员，从而使您可以做出更加明智的决定。

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