作者：Winnie Luk
翻译：閻毅

祝贺您即将购买您的住宅物业!

购房者需要了解并考虑以下与购房有关的事项。

物业契约上的所有人

联权共有

如果新房产的契约上出现一个以上的人的名字，购房者必须考虑他们是以"联权共同"还是"按份共有"的方式集体拥有该房产；其区别在于生存权（见下文定义）。为了遵守规定，代表联合购买者的律师应通过让购买者签署一份联合委托书来获得同意。

1. 共同共有--如果任何业主死亡，房产将通过生存权传给幸存的联名所有人。这种取得产权的方式对于配偶或家庭成员的业主来说很常见。
2. 按份共有--契约上规定了每个业主的所有权权益的百分比。 如果死亡，已故业主的所有权利益将根据他/她各自的遗嘱或无遗嘱规则进行转移。这种取得产权的方式对于财务贡献明显不同的业主来说是很常见的。

抵押贷款（如适用）

申请抵押贷款时，房契上的所有人都必须一起申请。为了了解该房产的抵押贷款金额，以下是抵押贷款计算器和工具。

抵押贷款经纪人或银行代表必须告知为购买而聘请的律师。然后，贷款人将与律师联系，提供抵押贷款的细节。在购房成交日，抵押贷款将被转交给律师。为确保顺利过户，避免购房者遭受昂贵的延误，建议购房者在过户前对抵押贷款进行预先审批。

土地转让税

土地转让税应向安大略省政府缴纳，并根据购买价格的以下部分按比例计算。

购买价格的前55,000.00加元：0.5%。

接下来的195,000.00加元的购买价格（最高为250,000.00加元）。1.0%

接下来的150,000.00美元的购买价格（最多400,000.00美元）。1.5%

购买价格超过400,000.00美元的任何金额：2.0%。

在这个土地转让税计算器中输入你的购买价格可能会有帮助：http://www.trebhome.com/buying/ltt_calculator/ltt_calculator.htm

首次购房者

根据安大略省财政部的规定，如果购房者是首次购房，对于超过227,500加元的房屋，他/她可能有权获得土地转让税的退税，最高金额为2,000.00元。退税将在成交时计算。

例如：

如果房屋的成本是10万加元，退税将是725加元。

如果房屋成本是20万，退税将是1725元。

如果房屋成本是30万美元，退税将是2000美元。

"首次购房者 "的定义是：一个人；至少年满18岁；从未在世界任何地方拥有过符合条件的房屋；以及，其配偶在作为该个人的配偶时未在世界任何地方拥有过符合条件的房屋。

当一个或多个购买者不是首次购房者时，退款金额会减少。减少的数额将与非首次购房者的个人所获得的土地权益成比例。这一减免不适用于配偶。例如，非首次购房者的父母和首次购房者的子女，以各占一半权益的方式购买房屋，子女可以申请50%的土地转让税退款。子女的要求不能超过最高允许退税额的50%，即2,000美元的50%。

火灾保险

所有房产（除共管公寓外）都需要购买火灾保险。该保险应注明抵押权人（银行）为 "第一损失受偿人"，并投保自购买成交日起生效的保证重置成本。保险代理人需要在购房成交日之前将保险单据通过电子邮件或传真给律师。

如果购买的是共管房产--法律要求共管公司购买火灾保险，并通过共管的公共费用支付。因此，购买者不需要采取任何行动。但是，建议为其他责任和损失购买保险，如财产损失、水灾等。

产权保险

产权保险是一种保护住宅物业业主及其贷款人免受与物业产权或所有权有关的损失的保险。许多房地产专业人员推荐它，因为没有律师可以提供法律意见，以100%保证政府记录的准确性，以前业主签名的真实性，或是否有未披露的索赔。

住宅产权保险的费用根据你的财产价值和选择的保险公司而有所不同。如果需要，你的律师可以代表你帮助购买产权保险。购买者需要支付一次性的费用，称为保险费。产权保险可以为以下损失提供保护。

• 未知的产权缺陷（妨碍购买者对房产拥有明确所有权的产权问题）。
• 针对房产产权的现有留置权（例如，前业主以房产为抵押，有未付的公用事业、抵押贷款、房产税或公寓费用等债务）。
• 侵占问题（例如，房产上的一个结构需要拆除，因为它在邻居的房产上）。
• 产权欺诈。
• 调查和公共记录中的错误；以及
• 其他与产权有关的问题，这些问题会影响到你将来出售、抵押或租赁房产的能力。

购房者必须仔细阅读他们的产权保险单。保单有可能不为以下损失提供保护。

• 已知的产权缺陷（在你购买房产前已被发现）。
• 环境危害（例如，土壤污染）。
• 原住民土地要求。
• 只有通过对你的财产进行新的调查或检查才会发现的问题（例如，财产比原来想象的要小）。
• 未列入公共记录的事项（如未登记的留置权和侵占）；以及
• 违反分区法规的行为，这些行为是由你负责对你的财产或土地进行的改变、翻新或增建。

新建住宅和共管公寓

安大略省的新建房屋和共管公寓受到Tarion的法定保证保护。购买者不需要申请。Tarion对新房和新公寓的保修已经到位了。

签署成交文件

在购房成交日期前几天，购房者要签署成交文件，并以保付支票或银行汇票的方式将足够的资金转给信托律师，以支付成交余额、土地转让税和其他超出抵押贷款收入的成交费用。购房者需要提供身份证，如驾驶证和护照。

成交调整

买卖协议规定，成交日的购房款余额将以现金或保付支票的方式支付，但需进行常规调整。

新房

如果您从建筑商那里购买的是新房，那么过户时的调整会比转售房大，因为（从建筑商那里购买的）调整可能包括水电表安装费、Tarion新房保修登记费、林荫道植树、车道铺设、平整押金、燃气热水器、教育用地税、市政要求的围栏（如果需要）以及许多其他通常在购买转售房产时没有调整的项目。

新建房屋所包含的调整通常在与建筑商签订的购买和销售协议的附表中找到。

转售房屋

调整包括卖方在成交日期后预付的项目，这些项目在成交日期后对买方有利。结余将在成交时作为调整给卖方。

例如，如果您的成交日期是6月21日，卖方可能已经预付了6月31日之前的房产税。买方负责从6月21日起的所有财产支出，因此卖方将获得6月21日至6月31日期间多付税款的抵扣。

购买成交日之后

在购房成交日之后，律师将通知房产税部门所有权的变更。

由于隐私法规，大多数公用事业公司现在只接受账户持有人的通讯和信件。因此，购买者需要联系所有为新房产服务的公用事业公司，以便在成交后设立新的账户。

如果购买的是共管物业，律师也将通知共管公司所有权的变更。但是，购买者需要到共管公寓的管理办公室提交业主的信息，并建立预先授权的共管公寓公共费用的每月支付。

其他有用的信息可以在TitlePLUS的Real Simple Real Estate Guide: http://www.titleplus.ca/real_simple_real_estate_guide/index.html 中找到。

Landmark Law将很高兴为您的房地产购买提供帮助。

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